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2026-05-31 ·房地产投资信托 ·内部研究

Federal Realty Investment Trust 长期企业所有者视角深度研究

好资产，价格不便宜。FRT 是美国开放式零售 REIT，资产质量与分红纪律俱佳，但现价约 15.9 倍前瞻 FFO、股息率 3.8% 低于美债，安全边际不足；合理买入 85–100 美元。

FRT.US Federal Realty Investment Trust #REIT #零售地产 #开放式购物中心 #股息 #估值 #价值投资

观察

2026-05-30 ·房地产投资信托 ·内部研究

Regency Centers 深度价值投资研究

美国杂货店锚定的开放式社区购物中心 REIT，抗电商、信用 A-/A3、同店增长稳健，生意质量上乘。但当前约 77 美元已贴合理价值区间上沿，约 16.8 倍前瞻经营收益，安全边际不足，给观察评级，理想买入区间 58-68 美元。

REG.US Regency Centers Corporation #REG #零售地产 #REIT #购物中心 #护城河 #估值 #价值投资

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2026-05-30 ·房地产投资信托 ·内部研究

Invitation Homes 深度价值投资研究

美国单户独栋住宅租赁 REIT，全资加管理超 10.9 万套，规模、运营与融资优势真实，但利率与成本敏感、增长中速。当前约 29 美元股价对应 17.8 倍 AFFO，大致公允偏贵，安全边际不足，给观察评级，理想买入区间 20-24 美元。

INVH.US Invitation Homes Inc. #房地产投资信托 #独栋住宅租赁 #REIT #护城河 #估值 #价值投资

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2026-05-29 ·房地产投资信托 ·内部研究

SBA Communications 价值投资分析报告

美国/海外宏塔租赁 REIT，站址租赁占分部经营利润 97.9%，护城河真实但当前 204.62 美元缺乏安全边际；中性内在价值约 188 美元，理想买入 150-170 美元，评级观察。

SBAC.US SBA Communications Corporation #SBAC #通信塔 #REIT #基础设施 #5G #站址租赁 #价值投资

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2026-05-28 ·房地产投资信托 ·内部研究

VICI Properties 体验型地产 REIT 长期研究

美加体验型地产 REIT 持有 Caesars/MGM/Venetian 等地标博彩物业，超长 triple-net 净租赁。28.63 美元约 11.7 倍 2026 AFFO，分红率约 6.3%，理想买入区间 25-29 美元。

VICI.US VICI Properties Inc. #REIT #净租赁 #博彩地产 #体验型地产 #价值投资 #巴菲特框架

谨慎买入

2026-05-28 ·房地产投资信托 ·内部研究

Extra Space Storage 自助仓储平台型 REIT 长期所有者视角研究

美国最大自助仓储管理公司，2026Q1 同店 NOI +1.2% 已从供给压力期回升；股息率 4.5% 与 10 年美债打平，144 美元现价位于合理区间中段略偏上，合理买入区间 110-125 美元。

EXR.US Extra Space Storage Inc. #REIT #自助仓储 #美股 #价值投资 #巴菲特框架

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2026-05-27 ·房地产投资信托 ·内部研究

Iron Mountain 深度研究:高黏性 + 高杠杆 + 高资本开支的混合型 REIT

从存档龙头转型数据中心+ALM 混合 REIT,留存率 98%、数据中心利润率 51.8% 质量过硬;但 GAAP FCF 为负 10 亿、杠杆 4.8x,当前 128 美元安全边际不明显,理想买入 85-100 美元。

IRM.US Iron Mountain Incorporated #REIT #数据中心 #信息管理 #AFFO #增长型基础设施

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2026-05-27 ·房地产投资信托 ·内部研究

Ventas 价值投资深度研究

美国医疗/养老地产 REIT，1409 物业，SHOP 同店 NOI 同比 +15.4%、入住率 90.4%；保守 Owner Earnings yield 仅 3.4%，当前 88.37 美元落在乐观区间上沿。

VTR.US Ventas, Inc. #REIT #医疗地产 #养老地产 #老龄化 #利率敏感

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2026-05-27 ·房地产投资信托 ·内部研究

Public Storage 深度价值投资分析

美国最大自助仓储 REIT，3,176 设施；305 美元已 price in 高质量、隐含 cap rate 4.5%，理想买入 230-260。

PSA.US Public Storage #REIT #自助仓储 #NSA #Public Storage #利率敏感

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2026-05-26 ·房地产投资信托 ·内部研究

Simon Property Group 长期所有者视角研究

美国最大高质量零售地产 REIT，A/A3 评级、93.8% 固息债、occupancy 96%；当前 204.41 美元位于合理区间中上部，股息率 4.4% 反低于 10Y 美债，安全边际不厚，给持有评级。

SPG.US Simon Property Group, Inc. #REIT #商业地产 #mall #outlets #价值投资 #房地产投资信托

持有

2026-05-25 ·房地产投资信托 ·内部研究播客

Equinix 长期所有者视角研究

全球中立数据中心 REIT，2025 年经常性收入占比 94.8%、互联连接 50 万+；但报表 FCF 长期被扩张资本开支压负，前瞻 AFFO 倍数约 25.3x、股息率 1.9% 低于美债，理想买入 700-850 美元。

EQIX.US Equinix, Inc. #数据中心 #REIT #互联生态 #数字基础设施 #价值投资

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2026-05-25 ·房地产投资信托 ·内部研究

Prologis 长期所有者视角研究

全球物流地产龙头，13 亿平方英尺、2350 亿美元 AUM、4.8x 杠杆，2025 年 AFFO 43.35 亿美元。当前股价 145.90 美元已落在乐观价值带，owner earnings yield 仅 3.0%，低于美债 10Y，安全边际不充分。

PLD.US Prologis, Inc. #物流地产 #REIT #AFFO #数据中心 #利率敏感 #价值投资

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2026-05-25 ·房地产投资信托 ·内部研究

Welltower 长期所有者视角研究

senior housing+医疗地产平台抓住老龄化需求，但 216.17 美元 P/NFFO 34 倍已提前买乐观情景；2026 say-on-pay 未获通过提示治理需跟踪。

WELL.US Welltower Inc. #REIT #老龄化 #senior housing #房地产 #价值投资

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2026-05-23 ·房地产投资信托 ·内部研究

Alexandria Real Estate Equities 生命科学地产研究

ARE 生命科学/办公园区 REIT 龙头,2025 经调整 FFO 15.35 亿/9.01 美元/股、经营现金流 14.14 亿;当前 48.37 美元处合理价值带内,occupancy 与资产处置改善验证前可跟踪等待。

ARE.US Alexandria Real Estate Equities, Inc. #REIT #生命科学地产 #实验室办公 #医药生态 #长期租约 #大股东 Joel #杠杆改善

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2026-05-23 ·房地产投资信托 ·内部研究

American Tower 通信塔 REIT 长期价值研究

AMT 是全球通信塔 REIT 龙头,前瞻 P/AFFO 16.8x、EV/EBITDA 16.9x、净杠杆 4.9x;当前 183.85 美元处合理价值区间中部,公平价格而非低估,缺 20-25% 安全边际。

AMT.US American Tower Corporation #通信塔 #REIT #基础设施 #数据中心 #长期合同 #高股息 #利率敏感

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2026-05-20 ·房地产投资信托 ·内部研究

Kilroy Realty Corporation 价值投资深度研究

美国西海岸高品质办公/生命科学 REIT，现金流真实、股息率约 6.5%，但入住率不足 80%、行业逆风未消，当前价缺乏安全边际。评级：观察。

KRC.US Kilroy Realty Corporation #REIT #办公地产 #生命科学 #估值 #价值投资

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