FR 2026-05-31 ·房地产投资信托 ·内部研究 Federal Realty Investment Trust 长期企业所有者视角深度研究 好资产，价格不便宜。FRT 是美国开放式零售 REIT，资产质量与分红纪律俱佳，但现价约 15.9 倍前瞻 FFO、股息率 3.8% 低于美债，安全边际不足；合理买入 85–100 美元。 FRT.US Federal Realty Investment Trust #REIT#零售地产#开放式购物中心#股息#估值#价值投资 观察
RE 2026-05-30 ·房地产投资信托 ·内部研究 Regency Centers 深度价值投资研究 美国杂货店锚定的开放式社区购物中心 REIT，抗电商、信用 A-/A3、同店增长稳健，生意质量上乘。但当前约 77 美元已贴合理价值区间上沿，约 16.8 倍前瞻经营收益，安全边际不足，给观察评级，理想买入区间 58-68 美元。 REG.US Regency Centers Corporation #REG#零售地产#REIT#购物中心#护城河#估值#价值投资 观察
